WELCY

中国では不動産バブルが続いており、チャンスだと考える投資家もいるでしょう。

しかし中国の不動産バブルはいつまで続くかわかりませんし、中国ならではのリスクやデメリット、規制や手続きを正しく理解しておかなければ中国での不動産投資はうまくいきません。

本記事では、中国の不動産事情から不動産投資する上でのポイントまで解説します。

これから中国で不動産投資する際に参考にしてください。

中国の不動産事情

中国は順調な経済発展と人口増加による影響で、今後も不動産需要が高まるといわれています。

また、GDPで日本を抜き、2019年時点では世界2位の経済大国となっています。

ただし、経済の中心となっているのは北京や上海など有名都市ではなく、周辺都市やその他の都市郡です。

北京や上海の不動産市場は参入コストが高く、成長も乏しくなっているため、投資先としてのメリットは比較的少ないといえるでしょう。

そのため、今後の発展余地がある地域が投資の対象として注目されており、賃貸のマーケットが広がることも予想されています。

また、外国人の不動産の購入に対しても規制緩和が行われているため、チャンスと考える投資家が多いです。

このように中国の不動産事情は目まぐるしく変化しています。

他にも知っておくべき中国の不動産事情が以下の5つです。

• 地方政府が権限を持っている
• 限購令という決まりがある
• 固定資産税がかからない
• 外国人に対する購入規制
• 中国不動産バブルが続いている

中国で不動産投資を始める前に、不動産事情を理解しておきましょう。

地方政府が権限を持っている

中国の不動産は地方政府が権限を持っています。

莫大な権限が中央政府が持っていますが、実際に不動産を管理しているのは地方政府なのです。

中国ははリーマン・ショック後、4兆元にのぼる資金投入で一気にバブルに突入しました。

不動産価格を上昇させるだけでなく、バブル崩壊を防ぐためにさまざまな政策で価格上昇を抑制し、地方政府に管理させることになったのです。

限購令という決まりがある

中国で不動産投資をするなら、限購令という法令は欠かせません。

限購令は、不動産の購入に制限をつける法令です。

中国政府は、不動産バブルであまりに価格の高騰が激しくなった不動産市場に危機感を覚えました。

そこで、限購令により不動産の購入を制限し、価格上昇の抑制を図ったのです。

限購令では、保有できる不動産を一人2軒までとし、その土地に戸籍がなければ不動産を購入できないように制限を設けました。

中国ならではの法令なので、中国で不動産投資する際は知っておくべきです。

固定資産税がかからない

日本との大きな違いは、固定資産税がかからないことです。

固定資産税とは、自分が所有する土地、物件などの不動産にかかる税金を指します。

日本では不動産を所有していれば、固定資産税がかかるので、耳馴染みのある言葉でしょう。

中国は土地、物件などの財産を個人で所有することができないため、固定資産税がかからないのです。

外国人に対する購入規制

中国では、外国人に対する不動産の購入規制を設けています。

購入規制を設けたのは、過熱する不動産市場を抑えるためです。

そのため、外国人が投資用不動産を購入する場合、不動産会社として外商投資企業を設立する必要があります。

以前は外商投資企業の設立申請もなかなか通らないほどでしたが、現在ではスムーズに作れるようになりました。

ただし、1件目を住宅用として購入する場合、申請は不要です。

2件目以降は投資用とみなされるため、外商投資会社を作る必要があります。

また、地域によっても規制があるので、確認しておかなければいけません。

たとえば、海南省では、非居住者が購入できる物件は1件のみ。

支払いの際には頭金として最低70％必要になるうえ、購入から5年間は転売できないという条件があります。

地域での規制があるため、不動産購入する地域の規制を事前に調べておきましょう。

中国不動産バブルが続いている

中国の不動産バブルは続いています。

一般的に中国で不動産投資を行なう際に見込まれる不動産価格は、収入の8.3倍とされています。

長い間中国の不動産バブルが続き、バブル崩壊も懸念されていましたが、2020年現在でも不動産バブル崩壊の危機は迫っていません。

これは、中国全体の67都市がバブル崩壊を防ぐために経済的発展を全力で進めた背景があります。

たとえば、日本のバブル景気はゼネコンなどにあやかりすぎて、世界進出する前に危機に直面する傾向がありました。

しかし、中国では中国不動産の経営依存の傾向をあらかじめ独自型の経営開発によって進展させ、不動産投資における抜本的な改革を成しているのです。

ただ、不動産相場が下落すれば政府がなんらかの対応で相場を上昇させる可能性もあります。

高騰している不動産を安く仕入れることができるチャンスになると考えることもできます。

今後はどんな政策が繰り広げられるか注目していくことが重要になるでしょう。

中国で不動産投資をするリスク

中国で不動産投資をする際は、リスクに注意しましょう。

日本と比べると、中国の不動産は「劣化」に気を付けなければいけません。

日本と同じ感覚で不動産投資をすると、失敗する可能性が高くなります。

主なリスクは2つです。

• 物件価値の陳腐化が激しい
• 物件メンテナンスが難しい

どちらも「劣化」が共通します。

中国で不動産投資をする際は、リスクを理解して、対策を考えておきましょう。

物件価値の陳腐化が激しい

中国だけに限らず、アジアの不動産投資は毎月の物件価値の陳腐化が激しいです。

経済市場が日本と大きく違う点も影響しています。

不動産投資を始めても、不動産価格が低迷してしまえば、大きなデメリットとなるでしょう。

中国の不動産投資において重要な課題となります。

物件メンテナンスが難しい

中国は物件メンテナンスが難しく、維持費がかかってしまいます。

日本と比べて、黄砂や気候変動が激しい環境であることも原因のひとつです。

新築や築10年前後の不動産でも、見た目の損傷が目立ってしまうため、不動産価値は低くなってしまいます。

中国で不動産投資する際は、メンテナンスや維持費も考えておきましょう。

中国で不動産投資をするためのポイント

中国で不動産投資をするのは、簡単とは言えません。

日本との違いから、デメリットを強く感じてしまうでしょう。

中国で不動産投資を検討しているなら、以下のポイントを重視してください。

• 中国の不動産事情を常にチェック
• 融資が厳しいため資金計画を練っておく
• 現地で物件をチェック
• 中国で売買手続きの審査を受ける
• 中国の不動産登記の名義変更
• 代金の支払い

中国で不動産投資を成功させるために、それぞれのポイントを具体的に知っておきましょう。

中国の不動産事情を常にチェック

中国に限ったことではありませんが、不動産事情は常にチェックしてください。

とくに不動産バブルといわれている中国では、いつバブルが崩壊するかわかりません。

中国はは世界経済市場と直結している強みがあり、需要率が広い範囲で見込まれます。

しかし世界経済と直結しているからこそ、下落の可能性も考えられるのです。

不動産事情を常にチェックして、対策を考えておかなければいけません。

融資が厳しいため資金計画を練っておく

中国で不動産投資をする際は、資金計画を練っておく必要があります。

まず日本の金融機関は海外不動産に融資する銀行がほとんどありません。

融資を受けられるとしても、条件は厳しくなります。

中国の銀行で融資を受ける場合、外資規制をしているため、非居住者が銀行口座を開設することは難しいです。

中国で口座開設する場合、以下の条件を満たさなければいけません。

• 中国の居住証を持ってる
• 中国の納税者番号を持っている
• 中国の携帯電話とホテル以外の居住住所を必要とする

もし中国で銀行口座を解説できない場合は、ローンを組めません。

そのため、現金が必要になるので、資金計画を練っておかなければいけないのです。

現地で物件をチェック

中国で不動産投資を始める際は、必ず現地で物件をチェックしましょう。

中国に限らず、海外の物件は老朽化した物件がそのまま登記されている可能性があるのです。

現地に行かずに物件を決めてしまうと、大きな負債を背負ってしまう可能性があります。

現地に行って、土地査定から物件の内装、外装などをじっくり検証しましょう。

中国で売買手続きの審査を受ける

中国で不動産手続きを始めるには、必ず審査を受けなければいけません。

審査手続きは不動産取引センターで行われ、物件管理そのものの設定条件の審査が行われます。

審査される内容は以下の通りです。

• 家賃設定
• 物件購入費設定
• メンテナンス費の申請内容
• 物件登記費用

金額設定や申請内容が妥当だと判断されないと、審査が通らず契約が交わせません。

中国の不動産登記の名義変更

中国では不動産投資を行うのに、3つの不動産登記証明書が必要です。

• 房地産権証
• 房地産共有権証
• 房地産他項権証

これらはすべて中国の不動産取引センターにて行われます。

始めて聞く名前の不動産登記証明書もあるのではないでしょうか？

中国ではこれらの不動産登記証明書が必要となるので、覚えておいてください。

それぞれを具体的に解説します。

房地産権証とは

房地産権証は物件の所有者に与えられる証明書です。

代表者が保有・保管します。

房地産共有権証とは

房地産共有権証は、名前のとおり、房地産権証の共有の証明書です。

物件の所有者が2名以上いる場合、房地産共有権証が発行されます（代表者は除く）。

房地産他項権証とは

房地産他項権証は住宅ローンで物件を購入した際の抵当権設定証です。

住宅ローンの担保として抵当権を設定している銀行などの金融機関が保管します。

代金の支払い（エスクロー制度）

中国では、エスクロー制度という支払い方法を採用しています。

エスクロー制度は消費者を保護する目的で作られた支払い方法です。

内容は、売主と買主の代理である不動産取引業者によって支払いのやり取りが行われる仕組み。

入出金は顧客専用の決済口座を銀行で開設し、その受け渡しに関する問い合わせはこの口座を確認することで不動産取引業者が対応します。

他ではあまり見られない支払い方法なので、確認しておきましょう。

中国の不動産登記証手続き方法

中国の不動産登記証手続き方法を解説します。

新築分譲マンションの場合、以下の流れです。

1. 不動産開発会社は、分譲マンションが完成したら、政府の不動産管理部門で3ヶ月以内に初期登記（中国語では初始登記）を行ないます
2. 不動産開発会社は、分譲マンションを購入者に引き渡してから60日以内に必要な資料を不動産管理部門に申請
3. 購入者は、分譲マンションを受け渡されてから90日以内に不動産権利の登記を申請
4. 購入者は、政府の不動産管理部門の認可が通ってから、20日以内に必要な契約税や印紙税を納付。不動産取引手数料や登記費用なども納付する。
5. 購入者は、政府の不動産管理部門から房地産権証、房地産共有権証、房地産他項権証を入手する

ここで気を付けておきたいのが期日。

中国では、「城市房屋権属登記管理弁法」という法律があります。

城市房屋権属登記管理弁法では「不動産の売買、贈与、相続などで発生した権利関係の変化については、発生日から90日以内に手続きしなければならない」と定められているのです。

不動産登記証の住所名や面積などの変更については、発生日から30日以内となっています。

中国で不動産投資する場合は、日本と大きく異なるので、必ず事前に確認しておきましょう。

中国の不動産投資は慎重に

中国で不動産投資する際は、メリットよりもデメリットに注目してください。

中国ならではの気候や規制などで、日本の不動産とは全く異なる部分が多いです。

安易に中国不動産に手を出すと失敗してしまうでしょう。

中国で不動産投資を始めるなら、いずれかのポイントを抑えておくべきです。

• 中国に頻繁に行く
• 中国で暮らした経験がある

中国に慣れ親しんでいる人なら、各規制や不動産事情をある程度理解できているのではないでしょうか。

今まで全く中国と関わりがなかった人が、中国で不動産投資するのはリスクの可能性が大きいです。

中国で不動産投資する際は、事前に情報を調べた上で慎重に行ってください。