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近年、海外不動産投資の人気が高まっています。

日本のように成熟しきった不動産市場よりも、今後成長性が見込まれる海外の不動産へ投資しようという個人投資家が増えているのです。

中でも、カンボジアは成長期を迎えており、世界から注目を集める投資先国の一つになりつつあります。

そんなカンボジアで不動産投資をおこなうためには、メリットとデメリットを正しく理解しなければいけません。

本記事では、カンボジア不動産投資のメリットとデメリットについて解説していきます。

カンボジアの不動産投資の特徴

カンボジアの不動産投資には、以下のような特徴があります。

• 外国人の土地所有が認められていないため、投資先は集合住宅
• キャピタルゲインを狙ったプレビルド方式での投資が一般的

聞き馴染みのない言葉かもしれませんが、カンボジアでの不動産投資を検討するうえで重要な特徴となります。

ここではカンボジアの不動産市場の事情を交えながら詳しく解説していきます。

カンボジアの不動産市場事情

カンボジアの不動産市場事情には、以下の2点の特徴があります。

• イオンモールの進出による地価上昇
• 高い利回りが期待できる

実は日本でも馴染みのあるイオンモール1号店が2014年に出店したことが、カンボジアの不動産市場に大きな影響を与えているのです。

イオンモールのあるチャムカモンエリアは、元々駐在員が多く住む地域として有名でした。

そのチャムカモンエリアの地価が、イオンモールができてから急激に上昇しているのです。

カンボジアは成長期を迎えているため地域を問わずに地価が右肩上がりになっていますが、このチャムカモンエリアの上昇率は特に高く、それまでの地価と比べて3倍近くまで上がっています。

この地価の上昇を考慮に入れて投資先を検討しなければなりません。

また、カンボジアの不動産市場では、高い利回りにも注目が集まっていました。

地価の上昇だけを見るとキャピタルゲインを狙うべきでは？と思いがちですが、カンボジアの都心部では、6%～11%と利回りが高くなっているからです。

日本の都心部のマンションでは、4%の利回りがある物件はなかなかお目にかかれません。

上記を考慮すると、カンボジアの不動産投資ではインカムゲインも期待できそうです。

不動産投資対象はコンドミニアム

カンボジアの不動産投資の対象は、コンドミニアムなどの集合住宅に限られます。

なぜなら、カンボジアでは外国人の土地所有が認められていないからです。

さらに、2階以上で全床面積の70%以下の物件でないと所有ができません。

カンボジアでコンドミニアムを購入する際には、上記を踏まえて所有事項を確認しておきましょう。

プレビルド方式が一般的

プレビルド方式とは、キャピタルゲインを狙った物件の購入方法です。

プレビルド方式では、建設前の物件を最初に設定されている低い価格で購入し、完成が近くなって物件の価格が上がったタイミングで売却します。

カンボジアでは建設前の物件価格が低めに設定されており、キャピタルゲイン見込める不動産投資の手法として一般的です。

しかし、プレビルド方式には竣工（しゅんこう）リスクが存在します。

建設前に購入した物件の建設が中断してしまい、家賃収入が得られないというリスクです。

プレビルド方式のリスクを抑えるためには、売主の経営状況や過去の竣工歴を確認し、竣工リスクが低いか判断してから購入してください。

同時に、現在販売している物件の売れ行きもチェックしましょう。

現在の物件の売れ行きが悪いと、建設中の物件が建設中止になるリスクが高まります。

カンボジアで不動産投資をおこなうためには、信頼できる売主かどうかの判断が必要です。

カンボジアの不動産投資の魅力

カンボジアの不動産投資には、以下のような魅力があります。

• 東南アジアで唯一米ドル建てで所有
• 非居住者でも口座開設可能
• 海外送金が無制限

東南アジアの国で唯一の特徴もあるので、詳しく解説していきましょう。

東南アジアで唯一米ドル建てで所有

カンボジアの不動産投資で一番の特徴が、米ドルで家賃収入を得られる点です。

カンボジアには、リエルという自国の通貨があります。

他の東南アジアの国では、国内の買い物や家賃収入では自国の通貨が使われますが、カンボジアでは日常生活でもリエルと米ドルが使用可能です。

リエルは危険な通貨ではありません。

家賃収入を米ドルで得ることができるので、政治や経済を背景にした長期的な為替リスクが抑えられるのが魅力です。

非居住者でも口座開設可能

カンボジアでは、非居住者でも口座開設が可能です。

海外で不動産投資をおこなう際には、現地での口座開設が欠かせません。

東南アジア諸国では、言語の壁と非居住者の口座開設規制があり、日本人の口座開設のハードルが高くなっています。

しかし、カンボジアでは、国内大手のプノンペン商業銀行を利用すれば日本語デスクがある上に、非居住者でも口座開設が可能です。

日本語でも口座開設ができるので、現地の言葉が分からない方でも安心して口座の開設ができるでしょう。

カンボジアは、他の東南アジア諸国と比較して口座開設がしやすいのが魅力です。

海外送金が無制限

カンボジアの家賃収入を海外に送金する際に、制限が無いのもカンボジアの魅力です。

東南アジア諸国では、国外に資金を流出させたくないなどの理由から、海外送金を規制する国が増えています。

海外送金が厳しく規制されてしまうと、不動産投資の収益を自国に送金することができません。

そんななか、カンボジアでは海外送金が無制限でおこなえます。

カンボジアは東南アジアの中では珍しく、1990年代まで内戦が続いて消耗していました。

政府は、自国の経済を成長させるために外貨が必要だと判断し、現在でも海外送金が容易におこなえるようにしています。

不動産投資の収益を安定的に送金できるので、カンボジアは良い投資先だと言えるでしょう。

カンボジア不動産投資のメリット

カンボジアで不動産投資メリットは以下の4つです。

• 経済成長予測値が高い
• 為替リスクが低い
• 預金金利が高い
• 現地に行きやすい

なぜこのようなメリットがあるのか詳しく解説していきます。

経済成長予測値が高い

カンボジアは、経済成長予測値が高いというメリットがあります。

カンボジア中央銀行は、カンボジアの2020年の経済成長率は7.1%と予測しました。

世界銀行も6.8%と高い予測をしているので、カンボジアの経済成長予測値が高いことが国内外に認知されています。

国際通貨基金(IMF)が発表した日本の国内総生産(GDP)成長率がわずか0.7%と考えると、目を見張る数値だと分かるでしょう。

カンボジアの主な産業は、観光産業と繊維産業です。

日本をはじめ海外の企業が続々と進出して工場を建設していることも、カンボジアの経済成長を後押ししています。

カンボジアは、人件費が安く、政治が安定してきたので海外の企業にとって魅力的な外注先です。

そのため、今後も海外企業の進出が続いて経済成長が続くことが予測されています。

海外企業が進出することで現地で生活する駐在員も増え、高級住宅やマンションの建設需要が高まり、さらなる経済発展を期待できるでしょう。

為替リスクが低い

カンボジアでの不動産投資は、為替リスクが低いことも特徴です。

カンボジアにはリエルという自国の通貨がありますが、米ドルが広く流通しているので、買い物や家賃の支払いで米ドル決済ができます。

当然、家賃収入も米ドルで受け取ってそのまま自国へ送金が可能です。

米ドルは世界中で使用されている安定した通貨なので、為替変動リスクが低いと言えるでしょう。

その他の東南アジア諸国では、資産は自国の通貨建てになってしまいます。

そのため、為替のレートを確認しながら自国へ送金をしなければいけません。

不動産投資は長期でおこなうので、為替リスクが低いカンボジアでの不動産投資には大きなメリットがあるでしょう。

預金金利が高い

カンボジアでは、預金金利が高いことも特徴的です。

カンボジアの銀行の中には、定期預金で4%という高金利が得られる銀行があります。

高金利の銀行に家賃収入を預けておくと、家賃収入に金利をプラスできるでしょう。

日本では2020年4月から、大手銀行を中心に金利が0.002%に引き下げられました。

この日本の金利と比較すると、いかにカンボジアの金利が高いかが分かります。

家賃収入は長期的に受け取る収益なので、金利が高いカンボジアで不動産投資をおこなうと、金利の恩恵をたくさん受けられるでしょう。

現地に行きやすい

カンボジアでの不動産投資は、現地に行きやすいという特徴があります。

日本からカンボジアには、飛行機で約6時間あれば到着可能です。

不動産投資をする上で、現地の視察は重要。

周辺の環境や治安、その他の地域の物件を直接見ることで、詐欺のリスクが大幅に下がります。

ネットで間取りと物件の価格をチェックするだけでは、本当に良質な物件なのか、正確な判断ができません。

また、物件を購入した後も、物件の管理を管理会社に任せきりにするのは危険です。

管理会社と良好な関係を築きつつ長期で不動産投資をおこなうためには、定期的に現地を視察しておきましょう。

管理会社も、定期的にクライアントが足を運べばずさんな管理はできません。

不動産投資をするなら、現地に行きやすい国でおこなうことをおすすめします。

カンボジア不動産投資のリスクと注意点

カンボジアでの不動産投資にはメリットがたくさんありますが、以下のようなリスクや注意点も存在します。

• 法的所有権に注意
• 不動産詐欺の可能性
• 対象が富裕層や外国人
• 不動産会社の比較が難しい

長期で不動産投資をしていくために、上記のリスクを正しく理解しておきましょう。

法的所有権に注意

カンボジアの不動産投資では、法的所有権に注意が必要です。

カンボジアでは、1970年から1993年まで長く内戦が続いていました。

戦火がカンボジアの各地に広がったことで、登記書類や所有権を紛失してしまった土地がたくさんあります。

現在でも所有権が曖昧になっている土地が多く残っているので、不動産投資をする際は注意しましょう。

カンボジアでは、所有権が不明な土地を勧められたり、法的手続きの際にトラブルが起こったりする可能性があります。

不動産詐欺の可能性

カンボジアに限った話ではありませんが、不動産詐欺にも注意が必要です。

実際に日本人投資家を狙った不動産詐欺がカンボジアで発生しており、投資経験の浅い投資家や高齢者が被害に遭っています。

詐欺の手口としては、家賃保証が付いている契約だったにも関わらず、家賃が振り込まれないという事例がありました。

今後、カンボジアでの不動産投資が人気になると、さらに手の込んだ悪質な詐欺が発生するリスクがあります。

不動産投資を検討する際には十分注意してください。

対象が富裕層や外国人

カンボジアで購入できる不動産は、富裕層や外国人を対象とした物件が多いのが特徴です。

外国人がカンボジアで不動産投資をおこなう際は、コンドミニアムなどの集合住宅でなおかつ2階以上という規制があります。

この規制内で購入できる物件は首都のプノンペンでは安くても1,500万円前後かかるので、カンボジアの富裕層や外国人向けと言えるでしょう。

物件を購入できる人が限られてしまうので、所有する物件の入居者が決まらないリスクが存在します。

不動産会社の比較が難しい

カンボジアでは、不動産会社の比較が難しいので注意が必要です。

タイやマレーシアなど、他の東南アジア諸国と比較すると、カンボジアの物件を取り扱っている不動産会社は多くありません。

カンボジアの物件を取り扱っている不動産会社そのものが少ないので、不動産会社同士の比較はしにくいでしょう。

優良な物件に出会うためには、優良な不動産会社との出会いが必要です。

カンボジアの物件を取り扱っている不動産会社を見つけたら、担当者を含めてコミュニケーションを深めてみてください。

良い顧客だと思ってもらうことで、優良な物件の情報を先に手に入れることができる可能性が高くなります。

カンボジア不動産投資は慎重に

カンボジアの不動産投資はメリットも多いですが、慎重に行ってください。

カンボジアでの不動産投資は、インカムゲインやキャピタルゲインが狙いやすいという特徴があります。

その一方で、購入できる物件に制限があることや不動産詐欺に遭う可能性もゼロではありません。

メリットだけを考えて不動産投資してしまうと、失敗してしまう可能性があります。

カンボジアで不動産投資をおこなう際は、不動産会社や物件を慎重に選んでください。